Vysoký počet černých staveb je u nás dlouhodobým problémem. Podle několika studií dokonce patříme do skupiny států, kde je podíl takových nelegálních děl v poměru k velikosti populace jeden z nejvyšších.
Důvodů vysokého počtu černých staveb na našem území je několik. Někteří stavebníci se dopouštějí nelegálního jednání nechtěně kvůli neznalosti legislativy, resp. kvůli nejasnostem, které vyplývají ze stavebního zákona. Jiní zkoušejí štěstí a staví bez povolení vědomě i za cenu rizika, že jim hrozí trest. V obou případech se vyplatí vědět, kdy dílo nabývá statusu černé stavby, jak lze dosáhnout dodatečné nápravy a jaké jsou důsledky, když stavebník tento stav nenapraví.
Jak je černá stavba definována v zákoně?
I když ve stavebním zákoně se objevuje spíše termín nepovolená stavba, mezi stavebníky i stavebními úřady je zažit název černé stavby. Podle aktuálně platné legislativy se jí stává každá stavba, která ke své realizaci nezískala povolení, případně se vybudovala v rozporu s vydaným stavebním povolením. Stavební povolení vyžaduje každá nová stavba i větší přístavba nebo nástavba ke stávajícímu objektu. Bez tohoto podkladu nelze stavět. V případě, že to stavebník nerespektuje a na pozemku něco vybuduje, resp. vybuduje v rozporu se stavebním povolením, výsledné dílo okamžitě nabude statutu černé stavby.
Nepovolená stavba nebo neoprávněná stavba?
Ne každá stavba vybudovaná bez povolení automaticky získává statut nepovolené černé stavby. Stavební zákon se v rámci vybraných paragrafů zmiňuje io tzv. neoprávněných stavbách. I v tomto případě se jedná o nelegální stavební díla, ale z právního hlediska se od nepovolených černých staveb výrazně liší.
Nepovolená stavba – Za nepovolenou stavbu se považuje dílo, které bylo vybudováno bez stavebního povolení vydaného příslušným stavebním úřadem. Zároveň se jí může stát i stavba, která takové povolení získala, ale stavebník ji zrealizoval v rozporu s jeho obsahem. Týká se to všech staveb, které majitel vybudoval bez povolení nebo v rozporu s ním na vlastním pozemku.
Neoprávněná stavba – Do této kategorie staveb patří všechna díla, která byla vybudována nebo rozestavěna na cizím pozemku bez souhlasu majitele parcely. Pokud stavebník nemá potřebný souhlas, stavební úřad mu k výstavbě povolení nevydá. V případě zahájení výstavby bez souhlasu a znalosti vlastníka o realizaci na jeho pozemku se tak dílo automaticky stává neoprávněnou stavbou bez právního titulu.
Jak předejít vzniku černé nepovolené stavby?
Zatímco při výstavbě na cizím pozemku bez souhlasu majitele se vyhnout protizákonné činnosti nedá, při realizaci stavby na vlastním pozemku to možné je. Vstupenkou k legalizaci stavby je právě stavební povolení, které bude stavebníkovi vydáno po splnění všech podmínek a po prokázání požadovaných dokumentů včetně prokázání vlastnictví daného pozemku. Splnění podmínek a předložení administrativních podkladů s pravdivými údaji zabrání tomu, aby byla výsledná stavba postavena v rozporu s vydaným stavebním povolením.
Černá stavba se dá zlegalizovat i dodatečně
Šanci na zlegalizování mají i objekty, které již nabyly statutu černé stavby, ať už kvůli výstavbě bez stavebního povolení nebo kvůli realizaci v rozporu s jeho obsahem. Stavební úřady totiž majitelům černých staveb nabízejí možnost dodatečné legalizace. Při ohlášení černé stavby dokonce sami vyzvou majitele k nápravě. V rámci ní je třeba splnit několik podmínek a předložit několik dokumentů, na základě čehož může příslušný stavební úřad vydat dodatečné stavební povolení.
Podklady pro dodatečné stavební povolení:
- žádost o vydání dodatečného stavebního povolení
- 2 kopie projektové dokumentace konkrétní stavby
- doklad o odborné způsobilosti autora projektu stavby
- stanovisko okresního úřadu i dodavatelů energií
- prohlášení stavebního dozoru o zabezpečení stavby
- další podklady vyžadované i při běžném stavebním povolení
Poplatek za dodatečné stavební povolení
Vydání stavebního povolení není zadarmo. Jinak to není ani při dodatečném stavebním povolení. Poplatky za jeho vydání jsou až trojnásobně vyšší než při vydávání povolení před začátkem řádné výstavby. Pokud chce majitel získat dodatečné stavební povolení na rodinný dům, zaplatit za něj bude muset 150 €. V případě bytového domu je poplatek ještě vyšší. Jeho výše je až 600 €.
Pokuta za černou stavbu několik tisíc eur
Úhrada poplatku za dodatečné stavební povolení je jen jedním z nákladů, které odlehčí peněženku majitele černé stavby snažícího se o nápravu. Jelikož výstavba bez stavebního povolení se řadí mezi přestupky, za takové řízení se udělují pokuty. Jejich výše se může vyšplhat až na 33 193,32 €. Pokuta za černou stavbu ve výši horní hranice peněžitého trestu se uděluje jen v případech, kdy byla stavba postavena bez povolení. U díla, které stavební povolení získalo, ale jeho realizace proběhla v rozporu s jeho obsahem, se zvykne udělovat nižší pokuta za černou stavbu ve výši několika stovek eur.
Dočasné nebo trvalé zastavení černé stavby
Na ochotě stavebníka vyřídit si dodatečné stavební povolení a uhradit pokutu za nelegální výstavbu závisí, zda bude zastavení černé stavby dočasné nebo trvalé. Dočasné zastavení potrvá jen do vydání dodatečného stavebního povolení, po kterém může výstavba objektu pokračovat. Trvalé zastavení černé stavby znamená, že stavebník nepředložil potřebné doklady nebo jejich předložení nestačilo k vydání dodatečného stavebního povolení, čehož výsledkem je úplné zastavení černé stavby a rozhodnutí o jejím odstranění.
Odstranění černé stavby na náklady majitele
Pokud řešení situace ohledně černé stavby vyústí v rozhodnutí o jejím odstranění, stavební úřad pověří likvidací nepovoleného objektu samotného stavebníka. Ten je povinen nést veškeré finanční náklady, které si odstranění černé stavby vyžádá. O něco více možností mají stavebníci neoprávněných staveb, které vyrostly na cizím pozemku. Ti mají možnost pokusit se o dohodu s vlastníkem pozemku, který může za určitou náhradu převzít stavbu do svého vlastnictví. Majitel neoprávněné stavby se tak vyhne jejímu bourání as tím souvisejícím výdajům.
Černou stavbu nezachrání ani promlčecí doba
Někteří majitelé černých staveb se v případě zamítnutí dodatečné legalizace, po kterém následuje příkaz k odstranění černé stavby, spoléhají na promlčecí dobu. Tuto možnost zkoušejí využít hlavně vlastníci staveb, které byly postaveny před 3 a více lety, což je podle Občanského zákoníku oficiální délka promlčecí doby související s majetkovými právy. V případě vlastnického práva k nemovitosti se však promlčecí doba nezohledňuje. Pokud se majitel nedokáže dohodnout na převzetí stavby s vlastníkem pozemku, kde byla černá stavba vybudována, nezůstávají mu žádné jiné legální možnosti, jak se jejímu odstranění vyhnout.
Definice nelegálních staveb, jejich dělení na nepovolené a neoprávněné, možnosti dodatečné legalizace či odstranění černé stavby, to vše může projít již v blízké budoucnosti jistými změnami. Aktuální ustanovení se totiž opírají o starý stavební zákon, který je v platnosti několik let. Ne náhodou se z více kruhů ozývá volání po novém zákoně, který by pomohl k efektivnímu řešení problému s černými stavbami a jejich rychlejšímu úbytku.
